Jak obliczyć podatek od wynajmu krótkoterminowego?
Wynajem krótkoterminowy to popularna metoda na uzyskanie dodatkowego dochodu w przypadku, gdy dysponujemy wolnym lokum. Tym sposobem można zarabiać zarówno prowadząc biznes, jak i nie mając własnej działalności gospodarczej. Jednakże i w jednym i w drugim przypadku konieczne jest rozliczenie się z uzyskiwanych dochodów z Urzędem Skarbowym. Jakie podatki należy uwzględnić i jak obliczyć podatek od wynajmu krótkoterminowego?
Podatek od wynajmu krótkoterminowego przy działalności gospodarczej
Gdy wynajem nieruchomości stanie się głównym lub jedynym źródłem zarobku, konieczne będzie zarejestrowanie działalności gospodarczej. Ta sytuacja sprawia, że uwzględnić należy dwa rodzaje podatku: dochodowy i od podatków i usług (VAT). Przyjmijmy, że na potrzebę rejestracji działalności wybieramy najprostszą formę, jaką jest jednoosobowa działalność gospodarcza. W tej sytuacji płacimy podatek dochodowy w jednej z trzech form opodatkowania:
- Skala podatkowa w wysokości 12% do 120.000 złotych dochodu i 32% od nadwyżki ponad 120.000 złotych dochodu. Pamiętaj o kwocie wolnej od podatku (30.000 zł).
- Podatek liniowy w wysokości 19% uzyskiwanych dochodów, niezależnie od uzyskanej kwoty dochodu.
- Ryczałt ewidencjonowany w wysokości 8,5% do 100.000 złotych przychodu i 12,5% od nadwyżki ponad 100.000 złotych przychodu.
Zauważyć należy, że nieprzypadkowo posługujemy się pojęciem “przychód” i “dochód”. Najprościej rzecz tłumacząc, dochód to przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Jeśli uzyskamy rocznie 50.000 złotych przychodu z wynajmu, ale poniesiemy koszty w wysokości 8.000 złotych, to nasz dochód, czyli zysk wynosi 42.000 złotych. Zależnie od wybranej formy opodatkowania, do Urzędu Skarbowego odprowadzisz 1440 złotych (skala podatkowa), 7980 złotych (podatek liniowy) lub 4250 złotych (ryczałt ewidencjonowany). Pamiętaj też, że zapłacisz wyższy podatek od nieruchomości – maksymalna stawka to 33,10 złotych za metr kwadratowy. Ponadto przy prowadzonej działalności musisz opłacić składki ZUS, które bez ulgi na start wyniosą co najmniej 1500 złotych miesięcznie.
Podatek od wynajmu krótkoterminowego – najem prywatny
Jeśli dochód nieużytkowanego mieszkania lub domu traktujesz jako metodę dorobienia do domowego budżetu, nie musisz rejestrować własnej działalności. Mówić tu będziemy o najmie prywatnym, a więc sytuacji, w której zawierana jest umowa najmu pomiędzy dwoma osobami fizycznymi. Najem prywatny już na starcie oznacza dla Ciebie trzy istotne korzyści:
- Masz większą swobodę w działaniu – nie musisz wypełniać dokumentów do CEIDG i ZUS, nie musisz też prowadzić księgowości czy instalować kasy fiskalnej.
- Nie musisz odprowadzać składek ZUS, bowiem pracując na umowie o pracę lub umowie zlecenia robi to za Ciebie zakład pracy lub podmiot zlecający.
- Wciąż możesz rozliczać się niższym podatkiem od nieruchomości – maksymalna stawka dla lokali prywatnych to 1,15 złotych za metr kwadratowy.
A jak wygląda to od strony podatkowej? Do 31 grudnia 2022 roku można było wybrać jedną z dwóch form rozliczenia – skalą podatkową lub ryczałtem ewidencjonowanym. Od 2023 roku rozliczenie podatku przy najmie prywatnym następuje wyłącznie poprzez ryczałt ze stawkami 8,5% i 12,5%. Nie jest to tak atrakcyjna forma rozliczenia, jak przy progach dochodowych z możliwością uwzględnienia kwoty wolnej od podatku. Z drugiej jednak strony – nie mając działalności i tak nie można odliczyć kosztów. Podatek liniowy czy skala podatkowa nie miały więc praktycznego zastosowania. Przejdźmy więc do praktycznych przykładów i sprawdźmy, kiedy i jak należy rozliczyć się z podatku.
Jak obliczyć podatek od wynajmu krótkoterminowego i gdzie go uregulować?
Obliczanie podatku od wynajmu krótkoterminowego jest proste – wystarczy wszystkie wpłacone przez najemców pieniądze pomnożyć przez 8,5%. Jeśli w ujęciu rocznym przekroczysz 100.000 złotych przychodu, to każdą złotówkę powyżej 100.000 złotych mnożysz przez 12,5%.
Spójrzmy na dwa przykłady:
- Jan Kowalski wynajmuje swój dom za kwotę 1000 złotych za noc. Przy obłożeniu przez 120 dni daje roczny przychód w wysokości 120.000 złotych.
- Anna Nowak oferuje swoje mieszkanie w cenie 300 złotych za noc. Wynajmując swój dom przez 200 dni, uzyskuje roczny przychód w wysokości 60.000 złotych.
Jan Kowalski odprowadzi więc 11.000 złotych podatku. Składa się na to 8500 złotych z przychodu 100.000 złotych przy stawce 8,5% i 2500 złotych z przychodu 20.000 złotych przy stawce 12,5%. Anna Nowak z kolei nie musi się przejmować drugim progiem ryczałtu – nie przekroczyła przychodu 100.000 złotych. Jej podatek wyniesie 5100 złotych – 60.000 złotych przemnożone przez 8,5%.
Podatek dochodowy odprowadzany jest zawsze do Urzędu Skarbowego i zawsze na tzw. mikrorachunek podatkowy. Jest to indywidualny numer konta, który można poznać podając swój PESEL (najem prywatny) lub NIP (najem przy JDG) na rządowej stronie generatora mikrorachunku. Numer ten można również uzyskać po przedłożeniu PESEL-u lub NIP-u w dowolnym Urzędzie Skarbowym. Podatek należy odprowadzić w cyklu miesięcznym, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym. Oznacza to, że podatek za sierpień należy uregulować do 20. września. Wrześniowy podatek zaś trzeba zapłacić do 20. października i tak dalej. Dokładną kwotę podatku do odprowadzenia obliczysz na podstawie rachunków, które wystawiasz swoim najemcom.
