Cena a sezon – kiedy podnieść cenę za wynajem?

Wielu właścicieli mieszkań na wynajem oferuje swoje lokale jako dodatkowe źródło dochodu. Nim jednak wystawi się ofertę wynajmu, warto rozważyć i zastosować odpowiednią politykę cenową. Są bowiem sezony, w których oczekiwana kwota za noc może być wyższa, a i tak znajdzie się spore grono chętnych na wynajem. Z drugiej strony, regularne utrzymywanie wysokich cen sprawi, że poza sezonem mieszkanie może stać niewynajęte przez wiele tygodni. Kiedy warto sprawić, by cena była wyższa?

Dlaczego polityka cenowa jest tak ważna?

Zapewne większość z nas wie, jak istotną rolę w handlu odgrywa polityka cenowa. Stosuje się rozmaite sztuczki: produkt kosztujący 19,99 zł zamiast 20 zł wydaje się być znacznie tańszy, ponieważ ma „jedynkę” z przodu. Sezonowe przeceny, promocje typu „3 za 2” czy płynne wahania cen zawsze ma ten sam cel: maksymalizacja zysku. Ta prawidłowość dotyczy nie tylko globalnych marek i koncernów handlowych, ale też kameralnych usług czy wynajmu prywatnego. Wdrożenie odpowiedniej polityki cenowej przynosi liczne korzyści, a najważniejsze z nich to:

• Możliwość zwiększenia sprzedaży, a co za tym idzie – osiągnięcia większych przychodów.
• Pozyskanie nowych klientów, którzy do tej pory się wahali skorzystać z usług.
• Przyciągnięcie klientów sezonowych, którzy skorzystają z usługi tylko w specyficznych warunkach.
• Przyjęcie określonej strategii, która pozwoli zwiększyć udziału na rynku.
• Kształtowanie określonego wizerunku marki, np. jako przystępnej dla każdej osoby.

Analiza i polityka ustalania cen analizowana i opisywana jest rozmaitymi modelami ekonomicznymi. Najpopularniejszym z nich jest model cenowej elastyczności popytu, która pomaga ustalić optimum cenowe przy oddziaływaniu różnych czynników. Zatrzymajmy się w tym miejscu – nie jesteśmy na wykładzie z podstaw ekonomii, a na blogu o zarządzaniu wynajmem. Właściciele mieszkań na wynajem nie zaczną się masowo zapisywać na studia ekonomiczne, by zwiększyć zysk od 5 do 8%. Nie oznacza to jednak, że polityka cenowa staje się kwestią marginalną. Obserwacja rynku i płynne kształtowanie cen pozwala maksymalizować dochód z wynajmu.

Co wpływa na cenę wynajmu krótkoterminowego mieszkań?

Wzrost cen, jak również ich spadek kształtowany jest przez szereg niejednorodnych, niekiedy losowych czynników. Nie sposób porównywać sytuacji wynajmujących mieszkania w Zakopanem, w Poznaniu i w Otwocku, ponieważ lokalne uwarunkowania mogą oddziaływać z różną intensywnością. O ile okres zimowy jest wręcz krytycznym czynnikiem wynajmu krótkoterminowego w Zakopanem, o tyle w Otwocku (gdzie znajduje się kompleksowa baza publicznej opieki zdrowotnej) decydować będzie to, jak wielu pacjentów znajduje się aktualnie w szpitalu. Nie oznacza to jednak, że nie można wskazać kryteriów stanowiących o wysokiej lub niskiej cenie wynajmu mieszkania. 

Najważniejszym aspektem jest oczywiście lokalizacja rozumiana w sposób holistyczny. Mieszkanie położone w rejonach atrakcyjnych turystycznie i w dużych miastach będzie zdecydowanie droższe niż takie, które leży w zwykłej, mało atrakcyjnej mieścinie. Idąc dalej – za wynajem lokal znajdującego się w centrum miasta przyjdzie zapłacić więcej niż za nieruchomość na obrzeżach. Dobre skomunikowanie publicznymi środkami transportu, okolice dworców autobusowych i kolejowych czy wygodny dostęp do lotniska również stanowią o wyższej cenie lokalu. Położenie w pobliżu zabytków czy atrakcji to kolejne kryteria, przez które cena najmu może wzrosnąć nawet o 30 – 40%. 

Istotną kwestią jest także lokal sam w sobie – jego wymiary, wyposażenie, wystrój wnętrza czy udogodnienia. Ludzie skłonni są zapłacić więcej za atrakcyjny, przytulny wystrój i obecność przydatnych elementów: ekspres do kawy, rowery turystyczne czy wykupiony pakiet Netflix. Z drugiej strony istnieje liczne grono turystów, którzy wynajęte mieszkanie traktują jako bazę noclegową. Im z kolei nie zależy tak bardzo na wygodach. Wolą, by w ich portfelu zostało więcej gotówki na dalszy urlop i podróże, dlatego nie szukają wygód, ale też chcą odpowiednio niższej ceny. Warto zatem porównać własne mieszkanie do lokalnych ofert i znaleźć złoty środek w kwestii opłat.

Kiedy wszystko Ci mówi, by podnieść cenę za wynajem…

Lokalizacji mieszkania, jak i samej specyfiki miasta czy okolic nie da się zmienić. Nie oznacza to jednak, że przez cały rok oferta wynajmu ma mieć stałą kwotę. Często się okazuje, że w okresie urlopowym, w długie weekendy czy podczas wydarzeń sportowych mieszkanie ma rezerwację na wiele miesięcy przed terminem. Z kolei po sezonie – szczególnie w górach i nad polskim morzem – tłumów nie będzie, a samo mieszkanie będzie generować straty. Dlatego też należy patrzeć na kalendarz i obserwować lokalne życie, by w odpowiednim okresie cena była wyższa. Okazuje się bowiem, że nie tylko inflacja może być powodem wzrostu kosztów wynajmu miejsc noclegowych. Sprawdź zestawienie najważniejszych czynników, które niemal zawsze będą dobrym pretekstem do zwiększenia cen!

Wysoki sezon urlopowy – wakacje i ferie

Dość oczywisty przypadek, w którym wszędzie wzrastają ceny noclegów. Czerwiec, lipiec, sierpień, wrzesień oraz styczeń i luty oznaczają żniwa dla przedsiębiorców z branży turystycznej. Pierwsze cztery miesiące powiązane są ściśle z sezonem urlopowym, na którym korzystają nadmorskie kurorty. Z kolei dwa ostatnie z feriami zimowymi i zimowymi ośrodkami. Oba te okresy są szczególnie wartościowe dla wiecznie atrakcyjnych polskich miast: Warszawy, Krakowa, Wrocławia czy Gdańska. Napływ turystów w tym sezonie sprawia, że ceny mieszkań na wynajem krótkoterminowy nierzadko są większe o 28 do 35% w porównaniu do zwykłego sezonu. 

Imprezy artystyczne

Zdecydowana większość osób kojarzy takie imprezy, jak Open’er Festival w Gdyni czy Pol’and’Rock Festival w Kostrzynie nad Odrą. Właściciele mieszkań również powinni orientować się w kalendarium wydarzeń artystycznych, ponieważ cena wynajmowanych mieszkań rośnie w dni festiwalowe nawet kilkukrotnie! Zależność jest dość oczywista – można się spodziewać, że część osób będzie poszukiwać noclegu. Zamiast korzystać z kempingów czy pól namiotowych, zechcą spędzić noc w komfortowych warunkach. Jednocześnie poszukiwana jest tańsza alternatywa niż hotel, więc właściciele okolicznych mieszkań na wynajem mogą liczyć na ponadnormatywny zysk.

Wydarzenia sportowe

Koncerty i wydarzenia związane z kulturą to nie jedyne powody, dla których organizowane są kilkudniowe, okazyjne wyjazdy. Coraz więcej osób decyduje się także na wynajem krótkoterminowy w przypadku wydarzeń sportowych i to niekoniecznie rangi Mistrzostw Świata, Igrzysk Olimpijskich czy pokrewnych. Dużą popularnością cieszą się wyjątkowe eventy, takie jak Radom Air Show, Rajd Barbórka w podwarszawskim Słomczynie czy Tour de Pologne. Nie musisz mieć mieszkania w Hiszpanii, by cena była wyższa dla fanów chcących obejrzeć na żywo El Clasico. Lokalne wydarzenia sportowe też mają potencjał, to także dobra szansa na zysk!

Cena a okres przed rozpoczęciem roku akademickiego

Jeszcze kilkanaście lat temu większość studentów w pierwszej kolejności wybierało tanie miejsce w akademiku zamiast stancji prywatnej. Dziś jednak kilkuosobowe grupki świeżo przybyłych żaków woli zrzucić się na mieszkanie i w ten sposób mieszkać przez najbliższy okres. Co sprytniejsi rozpoczynają poszukiwania już w kwietniu, kiedy to starsze roczniki kończące studia wręczają wypowiedzenia właścicielom. Wciąż jednak jest sporo spóźnialskich, którzy nie tylko muszą zaakceptować mniejszy wybór, ale i wyższe ceny za wynajem. I choć podpunkt ten tyczy się głównie wynajmu na dłuższy okres, to nic nie stoi na przeszkodzie, by lokal krótkoterminowy wynająć w drodze wyjątku na kilka miesięcy.

Dni świąteczne i ustawowo wolne od pracy

Każdego roku przynajmniej raz mamy do czynienia z tzw. długim weekendem i dzieje się to zazwyczaj początkiem maja. Jako że majówka oznacza z reguły pierwsze faktycznie ciepłe dni powyżej 15 stopni Celsjusza, wiele osób decyduje się na podróże. Dni świąteczne i ustawowo wolne od pracy – szczególnie te wypadające w piątek lub w poniedziałek – są Twoim sojusznikiem. Chociaż są to krótkie, weekendowe pobyty, to jest to okazja, by podnieść cenę wynajmu o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset złotych. Jest to poziom wyższych kosztów, na które znaczna część turystów z góry się nastawia, a tym samym je akceptuje.

Wytyczenie strefy inwestycyjnej

Ta kwestia jest dość często ignorowana, ponieważ z pozoru nowo powstające miejsca pracy nie mają przełożenia na branżę turystyczną. Pamiętajmy jednak, że mieszkania na wynajem nie są adresowane wyłącznie do turystów. To także szansa na pozyskanie klientów biznesowych, o ile można przygotować takie mieszkanie pod wynajem pracowniczy. Jeśli nie chcemy na stałe wynajmować nieruchomości przyszłym pracownikom, zawsze można skierować ofertę do delegacji i osób podróżujących służbowo. Nawet takie osoby, które przyjeżdżają na rozmowę kwalifikacyjną mogą stanowić istotną część klientów wynajmujących mieszkanie na krótki okres.

Zmniejszenie aktywności konkurencji

To czynnik dość niespodziewany i niecodzienny, co nie oznacza, że nie zdarzają się takie przypadki. Zniknięcie kilku ogłoszeń wśród konkurencyjnych podmiotów oferujących wynajem krótkoterminowy oznacza, że lokalny rynek wymaga nasycenia. Mniejsza konkurencyjność nie oznacza jeszcze oligopolu, ale w realny sposób zwiększa szansę na przekierowanie części ruchu do obecnych oferentów. A to z kolei oznacza, że nie musisz podejmować żadnych dodatkowych działań, by trafili do Ciebie nowi klienci. Dlaczego więc nie skorzystać z okazji i nie sprawić, by cena za wynajem wzrosła nieznacznie dla klientów, ale odczuwalnie dla Ciebie?

Podsumowanie: cena to kalendarz i sezon!

Czy brak regularnej aktualizacji cen oznacza koniec Twojego biznesu lub utrata pozycji względem konkurencji? Absolutnie nie. Dlaczego jednak nie zwiększyć średniej pensji z wynajmu, jeżeli wystarczy zwracać uwagę na kalendarz? Wszelkie zmiany związane z wzrostem lub obniżką cen wygodnie zmienisz dzięki Bookable. Kiedyś osoby prowadzące najem musiały samodzielnie się ogłaszać, prowadzić kalendarz wolnych miejsc i ręcznie zajmować się kwestiami administracyjnymi. Dziś wszystko zrobisz z poziomu jednego, wygodnego, intuicyjnego w obsłudze narzędzia w postaci aplikacji. Program został stworzony z myślą o osobach prywatnych, które dysponują jedną lub kilkoma nieruchomościami na wynajem. Przy jej pomocy stworzysz estetyczną i w pełni funkcjonalną stronę www prezentującą ofertę Twojego mieszkania lub domu. Zintegrowany kalendarz pozwala w trybie ciągłym przyjmować rezerwacje, a bramka płatnicza umożliwia rozliczenie zaliczki lub całości należności jeszcze przed rozpoczęciem pobytu. Dzięki Bookable możliwy jest kontakt z byłymi, obecnymi i przyszłymi gośćmi. Właściciel nieruchomości może dowolnie modyfikować ofertę, dodając nowe atrybuty (np. świeżo zainstalowane udogodnienie) czy zmieniając cenę. Przekonaj się, jak wiele korzyści możesz otrzymać dzięki naszej aplikacji i skorzystaj z prezentacji, po której uzyskasz dostęp do bezpłatnej wersji próbnej!